전세보증금 잔금 치르기 전 알아야 하는 유의사항

전세집을 구하기 위해 여러 매물을 보고 맘에 드는 집을 고르면 당일에 계약금을 내고 계약서를 작성합니다. 입주일까지 협의 후 입주일을 앞뒤로 전세 잔금을 치릅니다. 잔금을 치르지 않으면 입주가 불가능하죠. 하지만 사회초년생들이 처음 집을 계약하시는 분들이라면 전세보증금 잔금을 언제 치뤄야 하는지 잘 몰라서 입주 하기도 전에 잔금을 집주인에게 입금하는 경우가 종종있습니다. 이러한 경우 최악의 경우는 모든 전세보증금을 잃을 수 있습니다. 전세 잔금 치르 기 전에 알아야하는 필수적인 사항들만 이해하기 쉽도록 알려드리겠습니다.

 

목차

1. 잔금일 시간
2. 등기부등본 한번 더 발급
3. 전입신고 미리 해두기
4. 잔금 계좌이체
5. 전세보증금반환 보증보험

 

1. 잔금일 시간

전세대출을 받았을 경우 보통 9~10시 사이에 대출이 실행이됩니다. 그러니 이후 시간으로 집주인과 편한 시간에 약속을 잡습니다. 하지만 저같은 경우에는 전세 사기가 너무 다양하고 전세보증금의 금액이 너무 컸기 때문에 확실한 방법으로 전세보증금 잔금의 입금을 평일 저녁 6시 이후 또는 주말에만 합니다. 그 이유는 임대차는 다음 날 0시부터 대항력이 발생하고 은행의 근저당권설정 등기는 당일에 효력이 발생하기 때문입니다. 더 자세한 설명은 아래 적어둘테지만 어려우니 넘어가고 임차인으로서 전세 사기 예방 차원에서 전세보증금 잔금은 평일 저녁 6시 이후에 입금하는 것이 가장 안전합니다.

예를들어 임대차는 2022. 1. 1.에 전입신고를 하더라도, 그 다음 날인 2022. 1. 2. 0시부터 대항력이 발생하지만, 은행의 근저당권설정등기는 그 등기를 신청한 2022. 1. 1.에 효력이 발생하기 때문에 은행의 근저당권이 세입자의 임차권보다 순위가 앞서게 되는 것입니다. 실무적으로 ‘등기신청서의 제출’은 등기과를 방문하여 신청하는 경우든, 인터넷 등기소를 통하여 전자로 신청하는 경우든 ‘평일 저녁 6시까지’만 가능합니다. 따라서 전세계약이나 전세보증금 입금을 평일 저녁 6시 이후 또는 주말에 할 경우, 그 날 당일에는 제3자에게 소유권을 이전하는 등기나 은행에 근저당권을 설정하는 등기를 신청할 수 없기 때문에 사안과 같은 유형의 전세사기를 당하지 않게 되는 것입니다.    

2. 전세보증금 잔금을 지급하기 전에 등기부를 한번 더 발급

앞서 말씀드린 것처럼 근저당권 설정보다 전입신고 점유가 빨라야 본인의 전세보증금을 보호할 수 있습니다. 잔금을 입금하기 직전에 해당 주택의 등기부등본을 발급하여 등본상에 근저당권 설정이 되어 있는지 최종적으로 확인하세요. 잔금 당일 등기부등본을 떼었는데 집값 대비 너무 많은 금액이 대출로 인해 근저당권이 설정되어 있다면 계약을 하지 않는 것이 현명합니다. 

! 근저당권 설정이란?
집주인이 주택을 담보로 은행에서 대출을 받았고 집주인이 경제적인 파산 시 주택이 경매로 넘어 갔을 때 주택을 판 돈을 은행이 먼저 가져갈 수 있는 권리를 말합니다.

3. 전입신고 미리 해두기 

현행법상 해당 주택이 공실 상태로 전입된 세대가 없다면 임대인의 동의 없이도 전입신고는 가능하므로 전세계약일 또는 잔금 지급 전에 미리 전입신고를 해두면 좋습니다. 전입신고는 보증금 반환과 직결되는 사안이며 이사 후 14일 이내 완료해야 합니다. 만약 이사 후 14일 이내에 전입신고를 할 수 없는 상황이라면 점유 이전에 전입신고도 가능합니다. 

4. 잔금 계좌이체

자금은 현금이 아닌 반드시 계좌이체를 해야 합니다. 현금 거래시 이체 영수증을 중개인이 발행을 해줄 수 있지만 전세보증금에 대한 문제가 발생하면 영수증 종이를 잃어버렸을 경우 문제 해결이 불가능합니다. 계좌 이체는 제 3자 은행이 당사자들이 돈을 주고 받았다는 것을 증명하여 기록으로 남기는 것이기 때문에 반드시 잔금은 계좌 이체로 지불하고 혹여 이런저런 이유로 현금을 요구하는 집주인이 있다면 무조건 거절하고 계약도 진행하지 마세요. 

5. 전세보증금반환 보증보험 가입

현재 집주인의 동의 없이도 가입이 가능하도록 변경되었다고 합니다. 전세 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 상품입니다. 모바일 앱을 통해서 간편하게 가입이 가능하니 가입을 권유드립니다. 

결론적으로, 전세집에 대한 나의 권리를 고려하여 잔금을 치뤄야 하는 것이 본질적인 목적이며 근거가 남도록 행동해야 합니다. 이 것이 나의 전세 보증금을 지키기 위한 필수적인 사항입니다. 

 

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